从今天开始，商业银行新发放商业性个人住房贷款利率，将以最近一个月相应期限的LPR(贷款市场报价利率为定价基准加点形成，也就是说，房贷利率正式“换锚”了，那房贷利率换锚是怎么回事？会有哪些影响？

一、房贷利率换锚是怎么回事？

1、参照物不同

以往商业性个人住房贷款利率是参照央行公布的存贷款基准利率，综合贷款风险情况和当地房贷政策，决定上浮或者下调的比例，而10月8月后贷款利率将变为以最近一个月相应期限的LPR为定价基准，再结合贷款风险情况和当地房产调控情况和当地房贷政策加点决定。

核心变化：如文章开头鑫财经说的，房贷利率“换锚”了，不在参照基准利率，而是参照LRP。

2、利率下限不同

以往商业性个人住房贷款利率的下限，央行规定的下限是基准利率的70%，当然也要遵守当地房地产调控情况，在实际过程中很多都要低于基准利率，我本人在两年前就申请到了85折利率也就是4.9%*85%=4.165%，而10月8日之后，新政规定，首套房贷款利率不得低于LPR，二套房不得低于LPR+60个基点，目前5年期LPR为4.85%，也就是说首套房利率不得低于4.85%，恐怕再也见不到“打折”利率。

核心变化：利率下限就是LPR，从此再无打折利率。

3、贷款执行利率调整方式、频率不同

目前大多数房贷合同约定，利率调整方式为“如遇人民银行基准利率调整，自下一年度1月1日相应调整”，目前利率形成方式是基准利率*(1+浮动比例)，浮动比例合同期限内固定不变，基准利率往往几年调整一次，比如目前执行的基准利率还是2015年公布的，所以执行利率往往几年才调整一次；而新政规定，借款人申请房贷时，可与银行业金融机构协商约定利率重定价周期，最短为1年，贷款利率为LPR+基点形成，索然基点也是合同期限内固定不变，但是LPR是每天公布，如果选择定价周期为一年，可能每年执行利率都要调整。

核心变化：以往已经发放的房贷例行根据基准利率，可能几年调整一次，新发放的贷款，利息以后可能每年都要调整一次。

各种情况利率变化

说到房贷，其实分很多种，所以利率变化也要分情况说

公积金贷款：暂不调整，用公积金贷款不会多花利息钱。

商业用房购(40年产权公寓、公建)：贷款利率按不得低于LPR加60个基点执行

商品房首套房：贷款利率不得低于LPR

商品房二套房：贷款利率不得低于LPR+60个基点

值得特别注意的是，2019年10月8日前，已发放的商业性个人住房贷款和已签订合同但未发放的商业性个人住房贷款，仍按原合同约定执行，不受本次调整影响。

二、已办理的房贷会受到什么影响？

位于北京CBD的某股份制银行网点相关负责人谈到：“已经按揭贷款的人，至少在今年12月31日之前，利率按照原先合同约定执行，折扣或者上浮都不变。明年1月1日，如果银行政策有变化，也肯定会打电话通知到客户。”他还说：“我自己也有房贷，比较了一下，按LPR加点后的利率和原先的利率相比，基本没有变化。”

上述国有大行山东分行负责人说：“房贷利率将严格执行监管政策要求。对10月8日前已确定放款的客户，将根据LPR利率和之前谈好的利率确定加点数，基本与实际执行利率一致，不增加客户贷款成本，保持平稳过渡。对10月8日后的增量贷款，定价将完全按新政策执行。”

上述大行浙江地区二级分行负责人表示，10月8日为定价基准转换日，该日期之前的存量个人房贷业务仍按原合同约定执行。存量房贷的确定标准有两个：一是已发放的贷款；二是在10月8日前与该行已签订借款合同并生效，但未发放的贷款。

江苏某农商行人士则提到，LPR执行后，个人住房贷款还可以选择固定利率或浮动利率的利率执行方式。她表示：“具体方式看客户选择的中介，既可以采用固定利率，也可以采用LPR。选择固定利率的，贷款利率由LPR加点确定，且在借款期限内，该利率保持不变。”

三、“换锚”后房贷利率是升是降？

根据融360大数据研究院的监测数据，8月全国首套房贷平均利率为5.47%，二套房贷平均利率为5.78%，均已连续三个月上行。

兴业研究宏观分析师郭于玮告诉中国证券报记者，虽然新的房贷利率通过LPR为定价基准加点形成，不过根据最新测算，目前跟原先用贷款基准利率加点形成的利率相差不多，短期来看不会有太大变化。

“但是更长时间来看，LPR利率存在调整的可能性，而贷款基准利率更加僵化，因此以LPR为基准形成的房贷利率，未来浮动的可能性更大。”郭于玮进一步解释，现在居民贷款是一般是每年做一次重新定价，未来如果LPR调整更加频繁，那么半年重新定价或者按季重新定价的比例有可能提升。

东兴证券分析师罗四维预计，未来个人房贷利率上行趋势将延续，主因是房贷额度上半年投放较多，下半年额度不足。分地区来看，不同城市房贷利率将由房贷供求和“一城一策”调控所决定。

融360大数据研究院分析师李万赋指出，一方面，LPR新机制的出台是为了降低实体经济融资成本，未来下行的概率较大，重点还是支持实体经济、引导资金向小微企业等倾斜；另一方面，对于房贷来说，大方向仍然是避免干扰房地产政策的执行，即使LPR下行，银行也会通过改变加点基数保证短期内房贷利率的基本稳定。